鑫都香山悦住宅小区

项目概况

1．项目名称：鑫都·香山悦项目

2．项目概况：

（1）项目位置:香山路以西、平度路以北。

（2）占地面积:41809.43平方米。 

整个项目拟建成有特色的高档住宅区，配合齐鲁文化的内涵，打造城市新地标。

项目周边情况

地块南侧为胜建东苑小区，北侧为万芳园住宅小区，东侧为辛昌家园住宅小区，西侧为规划公园。

（1）地形优势：根据规划，项目西侧紧靠规划公园，与该地块同时摘牌的52#、53#地块（新金基）为商业用地，其中位于地块西南侧的53#地块将规划建设农贸市场，另项目西侧临盛世华府（庐山路与北一路交叉口处），其在建中的大型商业广场（暂定潍百）即将竣工，商业氛围逐渐形成，该区域的生活便利性将大大提升。

（2）主题概念优势：区域内规划布置九年一贯制学校2处，幼儿园3处。其中项目西临（500米）区一中北校区，已开工建设，预计2019年投入使用，香山路往北为油田一中、往南为区一中南校区，周边教育资源丰富。

（3）周边生态环境景观优势：地块西侧为公园。

（4）周边公交系统及配套设施优势：周边路网已全部建设完成，香山路至北二路、平度路至庐山路即将通车。

用地条件

项目地块形状不规则，项目用地较为平整。详细退线情况见用地分析图。

规划原则和总体构思

1、充分利用现有自然资源，创造绿色的居住环境

总体布局强调住宅与绿地相结合，充分利用现有自然资源，注重景观的均好性。

2、营造休闲、健身、有趣的绿色环境

结合集中绿地和宅前绿地，老年健身场所、少儿游戏场地、沙坑、小溪流、起伏的草地和休闲亭子，花架等休闲、健身设施，突出绿色、休闲、健身的特点，形成层次丰富、内容有趣的绿色环境。

3、住宅区动静分区，人车分流

配套服务区在小区入口处布置，住宅区与公建区相对独立，避免噪音和使用上的干扰，提高居住质量，减少将来的纠纷。小区采用外环式车行道，提高道路利用率，内部的景观道应急时可做消防道路使用，集中绿地和宅前绿地完全用步行道连接起来，不受汽车干扰。

4、美观、气派的住宅区主入口

住宅区主入口与集中绿地景观主轴相结合，美观、气派，有很好的小区入口景观，给人良好的第一印象，提升住宅区整体形象。

5、完善的生活配套设施，提升了本区和周边居民的城市生活质量

本区设有完善的生活配套设施，提升周边的城市生活质量。公用配套含物业服务用房、政务管理用房、社区工作服务用房、公厕、换热站及传达室等。

6、简洁古典的建筑风格

住宅采用新古典的建筑风格。公共建筑风格与住宅风格相谐调，统一中有变化，使小区的整体风格统一完整。

7、强调生活品质的住宅布局方式和单体设计

住宅采用行列式，正南北向布局，强调均好性。每栋楼均为点式塔楼格局，每户都全明，阳光充足，通风采光良好，每户都有好的景观。较大的楼间距保证了每户的私密性。以上布局方式和单体形式保证了整体住宅区良好的生活品质，这在北方大城市中是不可多得的。

总体布局

1、规划结构：

本方案采用“一轴多节点”的规划结构，主要景观轴位于基地的核心区域，周边布置多种类型的户型和配套设施，形成良好的景观渗透，在基地的周边区域，不仅设置住宅，还设计了多样性的景观节点空间，达到一步一景的效果，为小区提供了良好的景观环境。

2、主入口：

小区主入口在其西侧，东侧设置有次入口。

3、交通系统：

小区采用部分人车分流方式。整体交通路网采用外环式车行方式，既节省道路面积，又能有效便捷地到达各幢住宅，机动车进入小区后可入地下车库，减少内部车行量。

4、景观绿化系统：

小区整体环境景观特点为组团的建筑掩映在树林中，环境简洁明快，极具现代气息与文化气息，将会成为东营市极具风格的现代住宅区。

小区整体景观特点强调充分利用水系资源，景观沿水系一线延展，并渗透至住宅组团之间，并提升整体居住区的环境质量。沿河设置老人和儿童活动场地。水景部分通过设置亲水平台等，使整体水景分出纵向层次。并通过临水室外休闲座椅，小桥景观等的设计，使环境真正得以丰富，并达成一种自然的居住观，提升小区的品质。

小区景观绿地沿多个景观节点在住宅小区内延展，从南至北曲折地贯穿小区，使每栋住宅楼都在景观绿带的环绕中。景观带中每隔一定距离设景观节点，由半开敞的空间围合，内设座椅等休闲设施，景观铺装材料选择最具自然形态的石板、木材或卵石。每个节点均有所风格与景观植物配置的区别，形成不同风格趣味的休闲空间，提升整体居住小区的居住质量。

5、公建系统：

小区主要公建设在小区入口，沿入口主轴线展开，同时保证小区内部的安静和安全，便于小区封闭管理，该市政配套用房本着方便使用，设在小区内部绿地里，隐在葱葱绿意中。

6、建筑布局：

住宅采用点式高层布局。建筑朝向为正南向，有最好的日照和通风条件。住宅建筑层数为16、17层或11层。

7、建筑间距及日照分析

日照分析判定依据及结果
1.判定依据：《城市居住区规划设计规范》第5.0.2.1条,
及《东营市城市规划管理技术规定》 ,满足大寒日3小时日照为符合要求。
2.分析结果:满足规范要求，未增加小区外住宅的日照影响，详见日照分析图（图示数字为累计日照时间）。

8、小区停车系统

本区停车位车位数：住宅不少于1.0个/户，公建不少于1.0个/100平方米建筑面积，地面合适位置设置部分访客车位。小区停车方式有两种，地面绿化停车及地下停车库。地面绿化停车，停车位于采用嵌草砖铺地，尽量减少车辆对小区环境的影响。

经济技术指标

一、综合经济技术指标

1、综合经济技术指标

总经济技术指标表
序号	名称	单位	数量	备注
1	总用地面积	㎡	41809.40	约62.7亩
2	总建筑面积	㎡	82048.64
3	地上建筑面积	㎡	62714.10
4	地上计容面积	㎡	62714.10
其中	4.1住宅建筑面积	㎡	61374.10
	4.2配套建筑面积	㎡	1162.40
	4.3其它建筑面积	㎡	177.60	汽车坡道等
5	地下建筑面积	㎡	19334.54
其中	5.1人防建筑面积	㎡	4532.16	6级
6	容积率		1.50	1.2-1.5
7	住宅户数	户	436.00
8	居住人数	人	1395
9	建筑占地面积	㎡	5753.25
其中	9.1住宅占地面积	㎡	4489.25
	9.2配套占地面积	㎡	599.20
	9.3其它占地面积	㎡	664.80	汽车坡道、通风井、采光井等
10	建筑密度		13.76%	不大于20%
11	绿地率		35.00%	不小于35%
12	机动车停车位	辆	448	住宅不少于1.0个/户，公建不少于1.0个/100平米建筑面积
其中	12.1地上停车位	辆	12	小区西侧入口处
	12.2地下停车位	辆	436
13	非机动车停车位	辆	459	地面设置
其中	13.1住宅非机动车位	辆	436	1.0个/户
	13.2商业非机动车位	辆	23	20个/1000平米建筑面积

建筑单体设计

一、住宅单体设计

1、住宅设计原则

1）、各户型住宅单元整体尺度与规划总图相适应。

2）、满足相关规范的要求。

3）、功能合理，使用方便。

4）、良好的日照采光通风条件。

5）、满足精神需求。

6）、合理使用的前提下，尽量节省公共面积。

7）、考虑节能、环保、抗震及防止噪音的要求。

8）、考虑住宅立面及景观要求。

2、住宅设计构思

■ 营造空间序列，空间有层次感。

■ 创造精神空间。

■ 合理的开间进深，户型方整实用。

■ 功能明确，流线合理，动静分区，内外有别，使用方便。

南北贯通，充分利用南向。

■ 室内室外相互交融，形成优美的景观空间。

住户由城市街道→小区公共空间（小区道路和绿地）→组团的半公共空间→进入单元入口门厅→楼电梯间→户内门厅→家庭公共空间（客厅等）→私密空间（卧室等）。

空间形成序列，住户由嘈杂的城市空间逐渐进入安静的私密空间，满足心理需求，增加了舒适感，又通过阳台、空中庭院与外界景观产生联系，减少隔绝感。

3、住宅户型

本小区采用以下五种面积档次：

初改产品：面积区间120-130平方米，三室两厅两卫，户型配比41.06%；

舒适三房：面积区间135-140平方米，三室两厅两卫，户型配比17.89%；

紧凑四房：面积区间140-150平方米，四室两厅两卫，户型配比21.56%；

舒适四居：面积区间160-170平方米，四室两厅两卫，户型配比19.50%；

4、组合方式：

住宅采用一梯2户点式高层住宅形式。户户朝阳，有良好的通风和景观环境。

5、住宅布局

（1）考虑户型面积所对应的主要房间尺寸逻辑关系，房间开间尺寸尽量用足，并保证房间进深方向比例与之协调。

（2）客厅面宽尽量做大，且与进深方向尺寸比例协调，且避免与卫生间门正对、卫生间对其他房间门等建筑风水上不和谐的情况出现。

（3）卧室设计合理设计面宽及进深，外窗的通风采光设计满足实用、美观的原则。

（4）厨房设计考虑业主使用流线，为业主后期使用提供便利。

（5）餐厅设计尽可能做到南北通透，尺寸比例应协调、舒适。

（6）所有户型都尽量考虑双明卫设计，并合理布置洁具位置。

（7）空调机位的设计应仔细推敲，合理布局，便于业主安装、使用、维护。

（8）公共交通核（含水电暖管井及通风井）在满足后期施工图要求及施工便利性的前提下，尽量压缩面积，提高得房率。

（9）在保证各个房间规整的前提下，实现外立面的美观性。

6、建筑风格：

采用新古典主义的建筑风格，形成小区丰富且整洁的风格。墙体建议采用米色及褐色涂料，透明玻璃窗，黑色窗框，米色窗台板和线脚，在小区环境植被映衬下，营造安静的居住环境。窗下墙等局部构件色彩为深灰色，在统一中有变化，追求小区的整体格调。

二、小区公建设计

小区市政配套公建设置在小区景观绿地中，减小体量，减小尺度，与景观结合。